ヤマイチエステート株式会社

３【事業の内容】

当社グループは当社及び連結子会社（株式会社ウェルネス・コート、ニューライフサービス株式会社、株式会社エルアンドビー、株式会社エスティリンク、株式会社大成住宅）、非連結子会社（野上電鉄株式会社）の計７社で構成されており、不動産開発を通じて、土地の価値が最大限に発揮される可能性を追求する事業に取り組んでおります。特に地権者調整が複雑な素地（宅地開発が必要な農地等）からの開発プロジェクトの経験値と、自社において用地取得から宅地造成そして売却又は長期保有までフルラインでカバーしている点をコア・コンピタンスと位置付けております。

当社グループの不動産開発は「土地を起点とした発想」でプロジェクトを構築し、中長期的なキャッシュ・フローが最大化する出口戦略に基づいて事業を推進するため、年度ごとに各セグメントの業績への寄与率が変動する特徴があります。

当社グループは、開発した不動産の用途と収益形態に応じて、①商業施設や共同住宅等の賃貸用不動産の保有により賃料収入を得る「不動産開発・賃貸事業」、②住宅用地や産業用地の分譲販売、戸建並びに店舗事務所の建築を行う「不動産開発・販売事業」、③マンションの企画開発、分譲販売並びに管理業を行う「マンション事業」、④高齢者向けサービス事業等を行う「その他の事業」の４事業に区分して展開しております。

なお、各セグメントにおける主要な関係会社の名称等は「４ 関係会社の状況」に記載のとおりであります。

(1）不動産開発・賃貸事業

当該事業は、主に賃貸用不動産の開発・取得及び賃貸を行う事業であり、各不動産が生み出す長期的なキャッシュ・フローを基盤とした賃料収入を主たる収益源としております。また、開発後の売却によるキャピタルゲインの獲得も行っております。

本事業は、長期保有による安定的な収益の確保を基本としつつ、市況や金利動向等を踏まえ、保有・売却を機動的に判断する特性を有しております。

特定の用途に偏らない分散投資を基本とし、共同住宅、商業施設、オフィスビル及び駐車場等を保有しております。開発エリアは、近畿圏及び首都圏を中心に展開しており、近年は地方中核都市にも進出しております。

当社グループは、用地取得から開発、運用、売却までを一貫して手掛ける体制を強みとしており、各プロジェクトの投資判断にあたっては、長期的なキャッシュ・フロー及び利回り水準を重視しております。

また、一般的な不動産の自社保有に加えて、複数の土地所有者から土地を賃借し、一団の土地としてテナント企業に転貸（サブリース）する形態も扱っております。

(2）不動産開発・販売事業

当該事業は、主に住宅用地の開発・販売や企業向けの産業用地の開発・販売を行っており、住宅用地の分譲販売に加え、戸建住宅の一般建築請負及び建売住宅の販売、並びにテナントのオーダーに基づく店舗建築を行っております。

本事業は、住宅関連事業による安定的な売上の確保を基盤としつつ、産業用地の開発・販売により高い収益を獲得する構造を有しております。住宅関連事業は比較的収益性が限定的である一方、産業用地の販売は案件規模が大きく収益性が高い反面、開発案件の進捗や市況の影響を受けやすく、業績は年度ごとに変動する傾向があります。

住宅用地の分譲販売は、近畿圏及び埼玉県内を主要エリアとしておりますが、近年は東京都内においても戸建分譲事業を展開しております。戸建建築については、木造軸組み工法（注１）及び２×６工法（注２）を採用し、幅広い顧客ニーズと価格帯に対応した商品ラインナップを有しております。

産業用地の販売は、倉庫、物流拠点や工場等の用途に適した用地の取得・開発を行い、自社又は仲介業者を介して販売しております。

（注１）柱（縦の構造材）に梁（横の構造材）などの軸組みで支える工法のこと。

（注２）フレーム状に組まれた木材の骨組みに合板を打ちつけたものをパネル化し、それらを壁・床・天井に使う枠組壁工法の一種。

(3）マンション事業

当該事業は、主に分譲マンションの企画開発及び分譲販売を行う事業であり、ファミリー層を中心とした一次取得者を主要顧客としております。事業は、用地取得から企画・開発、販売、引渡しまでを一貫して行い、竣工・引渡しのタイミングで収益を計上するビジネスモデルであります。

本事業は、プロジェクト単位で収益を計上する特性から、用地取得や開発進捗の状況に応じて業績が変動する傾向があります。

事業エリアは、大阪市を中心とした近畿圏の駅近接立地及び首都圏としており、これらのエリアを中心に用地取得を進めております。

自社ブランドとして、ミドル～アッパークラスをターゲットとした「ユニハイム」及びハイエンドブランドである「ユニハイムエクシア」を中心に展開するとともに、内装のオーダー対応オプション「Only-I」により商品差別化を図っております。さらに、都市型コンパクトマンションブランド「アウラ」を展開し、顧客層及び商品ラインナップの拡充を進めております。

また、一般顧客向け分譲に加え、投資家や事業者向けに一棟販売等を行うマンション開発にも取り組み、投資回収期間の短縮化と収益機会の多様化を図っております。

このような事業運営のもと、当社グループは、用地取得力及び商品企画力を強みとし、各地域の需要特性に応じたマンション開発を推進しております。

(4）その他の事業

当該事業は、シニア向けマンションの賃貸・分譲・管理運営、訪問介護や居宅介護支援サービス、和食飲食店の運営及び温泉施設運営等により構成されております。また、当社の不動産関連ビジネスに付随して、損害保険代理店業、当社保有地の太陽光発電による売電事業による収益が含まれております。

［事業系統図］

事業の系統図は次のとおりです。

ヤマイチエステートグループ

（YUEG）